Com instabilidade econômica e preços altos demais, mercado imobiliário vê indícios de queda

VALORES ESTACIONADOS EM PATAMAR ALTO DEMAIS FAZEM COMPRADORES PENSAR VÁRIAS VEZES ANTES DE FECHAR NEGÓCIO

RIO — Depois de três anos de subida vertiginosa, os preços dos imóveis no Rio vivem, desde o ano passado, um momento de estabilidade, com pequenas variações acima dos índices de inflação. Com isso, o que se vê agora, especialmente na Zona Sul, são preços estacionados num patamar tão alto que muitos compradores já pensam duas, ou três, vezes antes de fechar qualquer negócio. E, se quem compra está mais criterioso, quem vende precisa estar aberto a negociações que, não raro, significam reduções. Um indicativo claro de que, em breve, os preços podem, sim, cair. Embora, no mercado imobiliário, ainda não haja uma expectativa de queda acentuada.

— Os preços subiram rápido demais e destoaram da realidade. Agora, a inflação quer voltar e os juros estão sendo reajustados para cima. Mas num patamar que não chega a causar a queda dos preços. Eles só vão realmente cair quando não houver mais compradores — analisa o economista Roberto Zentgraf, do Ibmec. — Este é um momento em que se precisa ter muita atenção, pois ninguém sabe o que vai acontecer daqui em diante.

Ou, como sustenta Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio), o mercado está, de fato, pagando para ver:

— Os compradores procuram mais e, em alguns casos, eles acabam fazendo um financiamento um pouco maior do que pretendiam. Já os vendedores, esses, geralmente, não recuam.

Reduções não costumam passar de 5%

Talvez por isso, quem está procurando imóvel já tenha se acostumado a ver os mesmos apartamentos sendo anunciados por meses a fio, sem qualquer redução no preço pedido.

— Tem muita gente procurando, tem muito imóvel à venda, mas os negócios estão realmente travados, com margem de negociação apertada. Quem compra, principalmente à vista, tenta reduções entre 15% e 20%. Mas quem vende só corta uns 4% ou 5% — conta o corretor Rodrigo Barbosa, que atua no mercado de alto padrão de Rio de Janeiro e São Paulo.

Para Rodrigo Feliciano, diretor para a Zona Sul da Brasil Brokers Ética, os corretores estão tendo trabalho extra, considerando os dois tipos de vendedores que existem no mercado — os que precisam de dinheiro e aceitam baixar os preços e os que esperam uma oportunidade para lucrar e, por isso, deixam o imóvel parado até encontrar alguém disposto a pagar o que eles querem:

— Há imóveis que estão realmente fora do valor e por isso demoram mais a vender. De maneira geral, os corretores estão precisando convencer tanto compradores quanto vendedores a ceder.

Na Zona Sul, R$ 1 milhão compra muito pouco

Para o economista Gilberto Braga, essa desaceleração no mercado ainda não aponta para a possibilidade de queda nos preços, mas apenas para ajustes naturais, que nada têm a ver com bolha.

— Fala-se em bolha desde 2008, e até aqui nada aconteceu. Nem vai. Quem tinha dinheiro e não comprou, se arrependeu porque o rendimento médio do carioca não acompanhou a inflação — destaca Braga, citando dados do IBGE, que mostram que a renda média no Rio de Janeiro passou de R$ 1.914, em maio de 2012, quando o mercado começou a se estabilizar, para R$ 1.972, em maio deste ano. — Se fosse corrigido pela inflação, o rendimento médio estaria hoje em R$ 2.086. Como, neste período, os imóveis se valorizaram acima da inflação, essas pessoas acabaram perdendo duas vezes.

Para quem ainda está em busca do imóvel perfeito, a situação anda difícil. Principalmente se o desejo for comprar na Zona Sul por menos de R$ 1 milhão. Nesses casos, é preciso paciência, para escutar frases do tipo “um milhão não é nada” (repetida à exaustão por corretores), e disposição, para bater muita perna na busca pelo apartamento dos sonhos.

A psicóloga Fernanda (que preferiu não dar seu sobrenome), procura um dois-quartos na Gávea desde o início do ano. A ideia era pagar até R$ 800 mil. Mas, como não conseguiu, já considera pagar R$ 1,1 milhão e começa a procurar também imóveis menores ou no Jardim Botânico.

— O meu contrato de aluguel vai terminar em fevereiro, e eu não quero renová-lo. Comecei a procurar com antecedência, porque sabia que seria difícil, mas me surpreendi. Só vi imóveis que precisariam de muitas obras e não tenho paciência para fazer reforma. Os que eu gosto não custam menos de R$ 1,3 milhão. Está tudo muito caro!

Karine Tavares

Publicado em: 30/06/13 - 9h11

Atualizado: 30/06/13 - 16h47

Matéria do O Globo.com

Link: view-source:http://oglobo.globo.com/imoveis/com-instabilidade-economica-precos-altos-demais-mercado-imobiliario-ve-indicios-de-queda-8861661

CUIDADOS PARA COMPRA DO IMÓVEL FINANCIADO

CUIDADOS PARA COMPRA DO IMÓVEL FINANCIADO

Ao comprar a casa própria todo cuidado pode ser pouco, pois se não forem tomadas todas as precauções, a compra da casa própria pode ser uma dor de cabeça para muitos anos. São diversos os problemas relacionados a financiamentos negados, imóveis danificados, cobrança de taxas de condomínio em atraso, imóveis ocupados e até atraso na entrega de imóveis em construção.

Para reduzir os riscos, veja abaixo algumas dicas que podem ser muito úteis aos candidatos à compra de imóveis. Por exemplo, é importante saber que, quanto maior o prazo de contrato, mais juros você pagará. Se a taxa for de 10% ao ano, a cada dez anos de financiamento você paga o equivalente ao imóvel que comprou. Em 30 anos, pagará 4,5 vezes.

1- Despesas da compra – escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou precisa já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem o seu pagamento o negócio não se realiza.

2- Pesquise as taxas de juros – não é só a Caixa que faz financiamentos para habitação. Todos os bancos do país fazem. E a taxa de juros varia conforme sua renda, o valor do imóvel e o valor do financiamento. Pesquise e faça simulações em todos os bancos para encontrar a melhor taxa. Fique atento ao CET que é o custo efetivo total do financiamento, um percentual que mostra quanto o financiamento vai custar incluindo todas as taxas administrativas e tributos cobrados pelo banco. Nem sempre a menor taxa de juros é o melhor negócio. Para ajudar na pesquisa, a internet é uma grande ferramenta, pois todos os bancos tem simuladores on-line.

3- Imóvel ocupado – a maior fonte de problemas é quando o imóvel está ocupado. Se estiver ocupado, o primeiro conselho é que você não efetue a compra. Se mesmo assim você ainda estiver determinado a arriscar fazer um bom negócio, seu primeiro passo é fazer uma visita ao imóvel e tentar conversar com o ocupante sobre a situação dele e se o mesmo vai ou não desocupar o imóvel amigavelmente. Se houver uma pré-disposição para a briga por parte do ocupante, desista da compra, pois o processo de retirada judicial é bem demorado e pode até não acontecer. Lembre-se que existem custas judiciais e honorários de advogados caso necessite entrar na Justiça.

4- Conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio – é muito comum, principalmente em imóveis ocupados, que ao tomar posse do imóvel, o comprador se depare com luminárias, armários, torneiras e até partes de gesso arrancadas e que constavam quando da primeira visita. Então o caminho para poder reclamar prejuízos é fazer uma vistoria detalhada do imóvel que lhe foi prometido e colher a assinatura da empresa que está vendendo. Isto vale como prova para reclamações na Justiça e é obrigação do comprador repor os itens faltantes ou indenizar o comprador em dinheiro.

5- Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores – na justiça tudo vale como prova e o que é prometido vincula o fornecedor a cumpri-lo. Então tudo que for objeto da negociação faça constar na proposta de compra, inclusive prazos, taxas de juros, metragem do imóvel e despesas.

6- Proposta de compra com dependência de financiamento – não é possível a nenhum vendedor prometer a aprovação de financiamento, porque tal aprovação dependerá do preço do imóvel, sua renda, valor da entrada, valor financiado e regularidade do seu cadastro. Se você depende de financiamento para comprar o imóvel, não assine nenhum documento antes de verificar se seu crédito está aprovado. Caso o vendedor lhe empurre um “pedido de reserva de imóvel” ou peça para você deixar um “cheque caução”, com a promessa de que se o financiamento não for aprovado o negócio está desfeito sem qualquer custo, não vacile, exija tal compromisso por escrito, que pode ser até por uma simples frase colocada nesta proposta: “Em caso de não aprovação do meu financiamento, serei ressarcido imediatamente do que desembolsei de sinal ou do meu cheque caução, não ficarei obrigado a pagar nenhuma taxa e devolução será no ato de minha solicitação”. Se não tomar estes cuidados, é certeza de que terá que recorrer à justiça caso tenha o financiamento negado, pois a maioria das empresas cobra multa.

7- Dívidas e condomínio – Se o imóvel que você vai comprar está pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU. São dívidas de responsabilidade do antigo proprietário, que deverão ser quitadas pelo banco ou pelo vendedor do imóvel, mas que se não estiverem pagas vão ter o imóvel como garantia e a execução vai correr contra o atual proprietário, que então terá que recorrer a Justiça para receber este dinheiro do vendedor. É de suma importância que esta obrigação conste na proposta de compra ou no contrato, inclusive prevendo a possibilidade de reter os pagamentos ao vendedor enquanto houver pendências.

8- Prazo do financiamento – quanto maior o prazo do contrato, mais juros você pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada 10 anos de financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só de juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento. Portanto, ao financiar um imóvel em 30 anos, você pagará 4,5 vezes o valor de mercado do imóvel, entre juros, capital e correção monetária. Ao financiar em 20 anos, você pagará 3,5 vezes o valor de mercado do imóvel. Sabendo disto, procure comprar o menor imóvel dentro de suas necessidades atuais, dê o máximo de entrada possível, e financie pelo menor prazo dentro de sua capacidade de pagamento. Lembre-se que, se atrasar três parcelas, seu imóvel será levado a leilão, você perderá tudo que pagou e pode ainda ser surpreendido com uma dívida resultante do valor de venda do imóvel ser inferior ao valor do saldo devedor do financiamento.

9- Composição de renda – é comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato que sua renda estará comprometida para fins de financiar outro imóvel no futuro. Imagine dois irmãos solteiros que financiem um imóvel compondo renda. Se um casar e quiser comprar outro imóvel financiado, sua renda terá que ser suficiente para pagar as obrigações dos dois imóveis, ou o banco não liberará seu crédito. Portanto, antes de compor a renda com outras pessoas, pense bem no tamanho do vínculo e da confiança que vocês terão por muitos e muitos anos.

10- Comprometimento de renda – não comprometa mais de 15% de sua renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento, e não caia na tentação de comprometer 30% conforme muitos bancos orientam. Este cuidado é fundamental para você conseguir honrar todas as parcelas do financiamento sem dificuldades. Lembre-se que o prazo é muito longo, dificuldades e crises acontecem sempre e com todos, e comprometer menos seu salário é caminho certo para não haver surpresas desagradáveis no futuro.

11-&nbsp Despesas da compra – escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou precisa já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem o seu pagamento o negócio não se realiza.;

12- Despachante imobiliário – está virando moda a utilização de despachante imobiliário, com taxas muitas vezes até fixa nos contratos de venda. Saiba que esta despesa não é obrigatória, a intervenção deste profissional não é necessária, e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos, o que pode lhe tomar tempo, mas economizará cerca de R$ 500,00 a R$ 1.000,00 com esta despesa.

http://www.meusonhominhacasa.com/2013/06/cuidados-para-compra-do-imovel.html

CDC incide em contratos imobiliários, decide STJ

CDC incide em contratos imobiliários, decide STJ 

• O Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor. Esta foi a decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao acompanhar o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva.
• No caso julgado, a empresa questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.
• Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.
• “Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.
• De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.
• Relações distintas
• Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.
• Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a contratada em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.
• Citando doutrina e precedentes, o ministro acrescentou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.
• Vulnerabilidade
• A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.
• “Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

  
  
• Revista Consultor Jurídico, 25 de maio de 2013

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MERCADO CARIOCA TEVE A MAIOR VALORIZAÇÃO DE TODO PAÍS, "44%".

MERCADO CARIOCA TEVE A MAIOR VALORIZAÇÃO DE TODO PAÍS, "44%".

Não tem para ninguém. Nos últimos 12 meses, o mercado imobiliário carioca registrou a maior valorização de todo o país: nada menos do que 44%. E a liderança não é por pouco não. De acordo com o índice FipeZap, nossa cidade deixou no chinelo capitais como São Paulo e Belo Horizonte (26%) e Fortaleza (13%). Na análise do mês de abril, o Rio também fez bonito: os imóveis valorizaram, em média, 3,3% no mês, na comparação com março.
No ranking dos bairros, não há surpresas. Leblon continua sendo o mais caro, com o metro quadrado custando R$ 13.785. Só para você ter uma ideia, nas sete regiões brasileiras pesquisadas, o valor do metro quadrado ficou em torno de R$ 5.332. Os números do levantamento da Fipe são um dos destaques desta edição.

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COMO FUNCIONA O MINHA CASA MINHA VIDA

Entenda como funciona o progama do Governo Federal ( MINHA CASA MINHA VIDA )

Para as famílias que ganham até três salários mínimos, as inscrições para o programa Minha Casa, Minha Vida serão organizadas pelas prefeituras e governo estaduais. Segundo a Caixa Econômica Federal, as datas e locais para esse cadastramento serão divulgados regionalmente de forma ampla.

As inscrições serão gratuitas. Poderão participar pessoas não beneficiadas anteriormente em programa habitacional social do governo e que não possuam casa própria ou financiamento ativo em todo o território nacional. Após a seleção, o candidato terá de apresentar documentação pessoal no agente financeiro. A assinatura do contrato ocorrerá na entrega do imóvel.

As famílias com renda entre três e dez salários mínimos não podem ser detentoras de financiamento ativo nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Caixa promete disponibilizar detalhes sobre o programa diretamente nas agências, mas orienta os interessados a procurar lançamentos de imóveis novos nas construtoras.

Condições para compra do imóvel

Até 3 salários mínimos ( ESTA FAIXA DE RENDA, SERVE APENAS PARA IMÓVEIS LANÇADOS PELO GOVERNO, ENTÃO NÃO INCLUI IMÓVEIS VENDIDOS PELA NOSSA CONSTRUTORA. )

Operacionalização:

- O interessado dirige-se à prefeitura, órgão do Estado ou representante de movimento social para fazer um cadastro;

- Se for selecionado, ele será convocado para apresentação da documentação na CEF, no agente imobiliário, na prefeitura ou outros credenciados;

- A assinatura do contrato ocorre na entrega do imóvel.

Análise cadastral:

- Comprovação de renda formal ou informal para enquadramento no programa;

- Verificação do Cadastro Único que identifica famílias de baixa renda;

- Verificação do Cadastro Nacional de Mutuário;

- Não há análise de risco de crédito, ou seja, mesmo quem tem restrição nos órgãos de proteção ao crédito pode ser incluído no programa.

Condições:

- Não ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitação social do governo;

- Não possuir casa própria ou financiamento de imóvel;

- Estar enquadrado na faixa de renda de até três salários mínimos;

- Comprometer até 10% da renda durante dez anos para o pagamento das prestações.

Características:

- Prestação mínima de R$ 50, corrigida pela TR;

- Registro do imóvel em nome da mulher;

- Sem entrada e sem pagamento de prestações durante a obra;

- Sem cobrança de seguro de vida e danos ao imóvel.

De 3 a 10 salários mínimos ( ESTE GRUPO É O DE COMPRADORES DE NOSSOS IMÓVEIS)

Operacionalização:

- O beneficiário poderá procurar a construtora ou as agências da CEF para aquisição do imóvel a partir do lançamento do empreendimento.

Análise cadastral:

- Comprovação de renda formal ou informal;

- Análise do IRPF;

- Análise cadastral no Serasa/BC/SPC/Cadin;

- Verificação do Cadastro Nacional de Mutuário;

- Análise de risco e de capacidade de pagamento pela CEF;

Características:

- Financiamento de até 100% do valor do imóvel; ( A CAIXA só financia para imóveis novos, 90 % do valor do imóvel )

- Entrada opcional;

- Prazo de 30 anos para quitação do financiamento;

- Pagamento mínimo durante a obra, de acordo com a renda.

Condições:

- Não ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação);

- Não ter recebido desconto concedido pelo FGTS para financiamento;

- Não ser proprietário de imóvel residencial no local de domicílio ou onde pretenda fixar domicílio;

- Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial.

OBS: É muito importante a composição de renda, para conseguir uma melhor taxa e um subsídio vantajoso, rendas acima de R$ 2.700,00, não recebem subsídio e as taxas de juros sobem, mas é importante lembrar que com uma renda abaixo, a CAIXA, não financia totalmente o imóvel, fazendo que fique muito alta a entrada.

Entre em contato comigo que eu estarei a disposição para ajudar na composição de renda.

Lembrando sempre que a renda é familiar, podendo ser por comprovação de renda ou movimentação bancária (serve movimentação de cartão de crédito ou qualquer movimentação financeira comprovada).

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BAR EM FORMATO DE CAIXÃO

O bar em formato de caixão

trata-se um enorme caixão com 20 metros de comprimento, 6 metros de altura e 6 metros de largura localizado em Truskavets - Ucrânia. Decorado com coroas de flores, caixões e velas, é o lugar certo pra quem está morrendo de fome .

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