Toda vez que eu vejo pela mídia e também pelos anúncios milionários feitos por alguma instituição financeira, que está sendo promovido "leilão da casa própria", me arrepia os cabelos. Um imóvel, qualquer que seja ele e em especial uma casa ou um apartamento, não deve jamais ser comprado num leilão de fim de semana, como se a pessoa chegasse no fim da feira ou numa liquidação tipo queima de estoque de roupas ou sapatos.
A casa própria é, para a grande maioria dos consumidores, o mais importante (e mais caro) negócio da vida inteira. É a realização de um sonho e, por isso, deve ser tratado com a cautela e o carinho que merece.
Indo numa dessas "promoções", o consumidor corre o risco de comprar um imóvel por impulso, sem qualquer avaliação objetiva, pois quando chega ao local sofre todo tipo de pressão e influência dos vendedores, cujo maior interesse é vender, fechar um bom negócio com polpudas comissões. Para o comprador fica, às vezes, a frustração de morar onde não tinha exatamente planejado e, ainda por cima, endividado pelo compromisso assumido de longo prazo (8, 10, 12 anos ou mais).
Fuja desse tipo de oferta. Avalie com calma o que precisa e somente depois entre num negócio desse vulto.
Para ajudá-lo dou hoje as dicas abaixo. Elas valem tanto para a venda de imóveis feita por corretores e imobiliárias como por particulares.
Mas, antes de mais nada, saiba que a melhor receita para a aquisição de um imóvel é a de que você nunca deve adquiri-lo sem os conselhos de um profissional especialista no assunto. Um advogado deve sempre ser consultado. É um gasto necessário e fundamental nesse tipo de compra.
De qualquer maneira, mesmo antes disso, você pode adotar algumas cautelas para a sua realização. Veja.
Certidões pessoais do(s) vendedor(es)
Deve ser obtidas as seguintes certidões em nome do(s) vendedor(es):
- da Justiça Federal (Distribuidor do Fórum) - período de dez anos;
- de Ações Cíveis (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Estadual (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações da Fazenda Municipal (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações de Família, em especial que certifiquem a capacidade Civil/Interdições/Curatelas (Distribuidor do Fórum) - dez anos;
- das Ações trabalhistas (Distribuidor do Fórum);
- do Cartório de Protestos - cinco anos;
- da Dívida Ativa da União/Negativa do Imposto de Renda.
Local das certidões
As certidões devem ser obtidas na cidade onde reside o vendedor e, também, na cidade onde está localizado o imóvel (caso o imóvel seja de local diverso da residência do vendedor).
Se a pessoa residir em mais de uma cidade ou, por exemplo, residir numa cidade e tiver negócios em outra, as certidões devem ser obtidas em ambas as cidades.
Se o vendedor for casado, as certidões devem ser obtidas, também, em nome do cônjuge.
Se o imóvel pertencer a pessoa jurídica, as certidões devem também ser tiradas. (Ver abaixo o item sobre construtoras e imobiliárias)
Onde obter certidões
As certidões da Justiça Federal, das ações cíveis, das ações das Fazendas Estaduais e Municipais, das ações de Família, das ações trabalhistas e do Cartório de Protesto são obtidas diretamente nos respectivos Fóruns - Da Justiça Federal e Estadual. As certidões da Dívida Ativa devem ser obtidas nos postos da Receita Federal.
O que dizem as certidões
É pelo exame das certidões que você saberá se o vendedor pode mesmo vender o imóvel sem problema.
Se as certidões forem negativas, isto significa que o(s) vendedor(es) não tem nenhum impedimento para a venda.
Se elas forem positivas, isto é, se apresentarem alguma restrição, alguma ação ajuizada, protesto de título, etc., isso pode ser ou não ser impedimento para a venda. Dependerá do tipo de ocorrência. Por isso, se as certidões apresentarem restrições, devem ser examinadas por um advogado de confiança. Ele dirá se o negócio pode ou não ser feito.
Certidão do imóvel
Cartório de registro de imóveis
Em relação ao imóvel, deve ser examinada a escritura registrada no Cartório de Registro de Imóveis e a Certidão Vintenária e Negativa de Ônus Reais do Imóvel. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel seja registrado.
Certidão negativa do IPTU ou INCRA
Obtenha também a Certidão de Quitação Fiscal do imóvel - Certidão Negativa de Impostos Prediais. Se o imóvel for urbano, a certidão deve ser obtida na Prefeitura e se for rural, no Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Carnês do ano corrente e do anterior
Além do item anterior, peça também os carnês quitados do ano em curso (o ano em que se está fazendo o negócio) e do ano imediatamente anterior, relativos ao Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU (Prefeitura) ou ao Imposto Territorial Rural (Incra).
Despesas gerais
Peça comprovantes atuais e pagos das despesas com água, luz, esgoto e gás (se encanado).
Despesas de condomínio
Em casos de apartamentos em condomínio, peça declaração do síndico do prédio atestando que não há atrasos nas despesas condominiais.
Construtoras e Imobiliárias
Muitos imóveis pertencem a construtoras e imobiliárias. Cuidado: isso não garante que a compra não trará riscos. Você deve tirar ou exigir todas as mesmas certidões acima especificadas.
Cuidado com ofertas enganosas
Cuidado com a publicidade enganosa. Nem sempre o anunciado em rádio, televisão e especialmente em jornais e folhetos condiz com a realidade.
Cheque adequadamente a metragem: área útil, área construída, área comum. Pergunte se a área da garagem foi considerada e como. Veja se a área do terraço está incluída.
Nos imóveis já construídos e nos de terrenos cheque dados reais, tais como: metragem, área total, área útil, localização do apartamento, número de pavimentos, número de quartos, localização da garagem etc., como os dos anúncios, escritura ou compromisso de compra e venda.
Nos imóveis vendidos na planta e/ou em construção, confira a oferta dos anúncios com a planta, o memorial descritivo, a escritura ou o compromisso de compra e venda. Cheque todos os componentes e características do imóvel, como, por exemplo, os descritos no item anterior;
Vistoria
Antes de comprar o imóvel, é preciso conhecê-lo, examinando-o para ver se ele atende às suas necessidades e expectativas. Não o adquira vistoriando-o só de dia, no horário marcado pelo corretor ou vendedor. Procure conhecer as condições da vizinhança à noite - barulhos, trânsito, feira livre etc. É importante conhecer a região para ver se ela oferece aquilo que você precisa, como escolas, farmácias, supermercados etc.
Especialista
A compra de imóveis apresenta ainda uma série de peculiaridades. Por exemplo, a compra de imóvel por empreitada ou preço de custo ou feita pelo Sistema Financeiro de Habitação etc. Mais um motivo para a consulta ao especialista.
Em alguns casos deve ser checado se não há projeto para desapropriação do local, por exemplo, se o imóvel está localizado numa rua importante ou perto de estrada ou área de manancial etc.
Lembre-se de que cada situação comporta componentes próprios de avaliação que devem ser levados em consideração. Esta orientação é apenas preliminar e genérica. As questões concretas e particulares devem ser levadas a um advogado especialista que, como já disse, deve intervir em contratos de compra e venda desse tipo.
Cheque também junto ao Procon se a construtora e/ou imobiliária vendedora têm reclamações, quantas e de que tipo.
O compromisso de compra e venda
O compromisso é um documento usual firmado antes da escritura e a partir de sua assinatura as partes providenciarão os documentos necessários. Após a obtenção dos documentos é feita a escritura.(Se quiser ver um modelo de compromisso, entre em meu site.
A escritura
Depois dos documentos prontos e se não houver impedimentos (penhora, ações judiciais diversas etc.) deve ser feita a escritura no Cartório de Notas, normalmente indicado pelo comprador. O escrevente do Cartório é o responsável por lavrar a escritura, que será lida em voz alta perante vendedor(es) e comprador(es) antes de sua assinatura. A propriedade do imóvel é transmitida ao comprador com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Depois de assinada, o Cartório emite uma cópia da escritura que tem que ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis (no qual o imóvel adquirido está matriculado) para registro. Esse é um serviço que muitos escreventes de Cartório de Notas fazem, a pedido do comprador.
Anote: O compromisso de compra e venda também pode ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. É mais garantido fazer o registro do compromisso, especialmente nos casos em que ainda correrá longo prazo para ser passada a escritura.
De todo modo, nunca deixe de fazer o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, pois, como falei, é ele que garante a propriedade do bem.
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